建物の表示に関する登記について、相続・売却・融資の場面で実際に問題になりやすい点を中心に説明します。
建物の表示に関する登記とは、建物の物理的現況を登記記録の表題部に反映させるもので、建物を新築した際にする建物表題登記、物理的現況に変更があった時にする建物表題部の変更登記、建物を取壊した時にする建物滅失登記などがあります。
建物の表示に関する登記は、相続・売却・融資などの手続きの途中で問題になることが少なくありません。特に、未登記や増築が重なっている建物では、事前の整理が重要になります。
次のようなケースは、建物の表示に関する登記の実務において、判断が難しいとされる例です。これらは、書類の有無だけでは判断できず、事案全体を整理した上で対応方法を検討する必要があり、実務上注意が必要となるケースです。
- 未登記建物が、相続や売却の途中で判明したケース
- 新築後または相続後に増築を繰り返し、登記内容と現況が一致していないケース
- 建築確認済証や工事完了引渡証明書など、建築当時の資料が残っていないケース
- 借地上の建物について、増築や売却が関係するケース
- 固定資産税評価と登記内容が異なっているケース
- 分筆や行政上の地番変更により、所在地番や家屋番号が現在と一致していないケース
建物の状況や残っている資料は各ケースにより異なるため、現況・資料・公的記録を整理したうえで、個別に対応方法を検討しています。
ここからは、建物の表示に関する登記を経ていないケースの論点を、事例をとおしてご紹介します。
まず未登記建物とは何か
「未登記建物」とは、建物が完成しているにもかかわらず、法務局にその存在が登録（登記）されていない建物のことです。
多くの方が「登記は義務と聞いたけど、実際どうなの？」「昔から建っている家でも問題ないの？」と不安を感じています。まずは、未登記建物が決して珍しいものではない、という点を知ってください。
なぜ未登記のままになっているのか
東京でも、次のような理由で未登記の建物は多く存在します。
- 昔に建てた建物で、登記の必要性を知らなかった
- 増築・改築をしたが、その部分を登記していない
- 相続で引き継いだが、親が自費で新築し、登記をしていなかった
- 建築確認が不要な時代に建てられた
「今まで特に問題がなかったから大丈夫」と思っていても、あるタイミングで支障が出ることがあります。
未登記建物のままだと起こりやすい問題
未登記建物を放置すると、次のような場面で困ることがあります。
- 建物を売却しようとしたとき
- 住宅ローンを組もうとしたとき
- 相続や贈与の手続きをするとき
- 境界確定や土地の分筆を行うとき
特に東京では、土地や建物の取引が多く、登記が整っていないことで話が止まってしまうケースが少なくありません。
「相談だけ」でも大丈夫です
未登記建物の相談というと、「すぐ依頼しないといけないのでは」と身構える方もいます。
実際には、
- 本当に登記が必要なのか、または可能なのか
- どの種類の登記が必要なのか
- 費用や期間はどれくらいか
こうした点を整理するための相談だけ、という方が大半です。状況を確認したうえで、今すぐ手続きすべきか、急がなくてもよいかを一緒に考えます。
土地家屋調査士に相談するメリット
土地家屋調査士は、建物の表示に関する登記を専門とする国家資格者です。未登記建物については、次のようなサポートができます。
- 現地や資料を確認し、登記が可能か、そしてその難易度等を判断
- 建物の構造や面積を正確に調査
- 法務局への申請書その他添付書類を作成・提出
難しい法律用語や手続きの流れも、できるだけ分かりやすく説明しますので、「何が分からないか分からない」という状態でも問題ありません。
東京で未登記建物を相談する際のポイント
東京は地域によって建物の状況や行政の運用に違いがあります。そのため、
- 東京での実務経験があるか
- 現地調査を丁寧に行ってくれるか
- リスクや注意点もきちんと説明してくれるか
こうした点を重視して相談先を選ぶと安心です。
よくある質問（実際の相談事例より）
Q1：相続の手続きを進めていたら「未登記建物がある」と言われました。どういうことですか？
これはとても多いケースです。
実際の事例として、
- 被相続人（お父様）が新築・増築した建物が未登記のまま使用されていた
- 相続人（お母様）へ名義を移すため、娘様が司法書士に相続登記を依頼
- その過程で「そもそも建物が登記されていない」ことが判明
という流れがありました。
このような場合、相続登記の前に、まず建物の表題登記（建物の存在を初めて登録する登記）が必要になります。そのため、司法書士から土地家屋調査士へ依頼が回ってくる、という形になります。
Q2：なぜ長年使っていた建物が未登記のままだったのですか？
これも珍しい話ではありません。
上記の事例では、
- 昭和50年代に建築された建物
- 銀行融資を使わず自己資金で建築
- 抵当権を設定する必要がなかった
という事情がありました。
当時は「融資を受けないなら登記しなくても困らない」と考えられることも多く、結果として未登記のまま何十年も使われていた、というケースは東京でもよく見られます。
Q3：増築している場合でも、今から登記はできますか？
はい、できます。
ただし、
- 新築時の状態
- その後の増築内容（時期・規模）
を整理したうえで、現況に合わせた登記を行う必要があります。
この事例でも、建築後に増築が行われており、当時の資料や現地調査をもとに、現在の建物の形を正確に反映した表題登記を行いました。
Q4：相続人本人ではなく、娘が動いても大丈夫ですか？
問題ありません。
実務では、
- 高齢の親に代わって子が相談する
- 司法書士・税理士など他士業から話が来る
という形がよくあります。
状況を整理し、必要に応じて関係者と連携しながら進めることで、相続手続きを止めずに進めることが可能です。
Q5：固定資産税は2階建なのに、実際は3階建です。問題になりますか？
これは実務上、よくあるが見落とされやすいポイントです。
ご相談の事例では、
- 当初は2階建として建築
- 後に増築して3階建になっていた
- しかし固定資産税の課税上は、長年2階建のまま
という状態でした。
固定資産税の情報と、登記の内容は必ずしも一致していません。そのため、課税が2階建だから登記も2階建でよい、ということにはなりません。
登記では、あくまで「現況の建物」を正確に反映させる必要があります。
Q6：建築確認済証などの書類が一切なくても、登記はできますか？
結論から言うと、可能なケースは多いです。
この事例では、
- 新築時・増築時ともに
- 建築確認済証
- 工事完了引渡証明書
- 代金の領収書
といった、所有権を直接証明する書類が一切残っていませんでした。
一方で、
- 新築時の設計図面
- 増築時の設計図面
が保存されていました。
これらを参考に現地調査を行い、建物図面・各階平面図を作成し、その他必要な補足資料を整えることで、最終的に表題登記を完了させています。
「書類がない＝登記できない」と思われがちですが、実際には状況に応じた進め方があります。
Q7：借地上の建物を売りたいのですが、登記内容と現況が違います。どうなりますか？
こちらは、実務上かなり難易度の高い売却前相談の事例です。
事例の概要は次のとおりです。
- 借地上に自己名義の建物がある
- 建物は過去に2度の増築が行われている
- 登記簿は増築前の内容のまま
- 固定資産税評価は「1回目の増築」まで反映されている
- 1回目の増築年月日は不明
2回目の増築について
2回目の増築は、依頼人が母から相続を受けた後の時期であり、
- 工事完了引渡証明書（倒産した工事業者の当時の印鑑証明書があった）
- 工事請負契約書
- 工事代金請求書・領収書
など、各種資料が残っていました。
建築図面等建築確認資料はありませんでしたが、現地調査により建物の存在する位置及び建物の形状を把握し、依頼人の記憶と資料内容を総合して増築年月日を判断し、申請を行っています。
また、借地上の建物であることから、1度目の増築部分の所有権を補足的に証明する資料として、各時代の土地賃貸借契約書も添付資料として法務局に提出しました。
さらに、本件では増築以外にも、登記の内容と現在の状況が食い違っている点がありました。
その他の現況変更点
本件では、増築以外にも次の変更がありました。
- 数次にわたる分筆および行政上の地番変更により、所在地番が変わっていた
- 2回目の増築により2階建となり、その際
- 屋根が「ルーフィング葺」から「かわらぶき」へ変更
これらを踏まえ、建物表題部の変更登記を行っています。
法務局への登記相談
本件は判断が難しかった部分が多かっため、事前に法務局へ登記相談を行いました。
相談内容の要点は次のとおりです。
- 最終の増築についてのみ、所有権を証明する書類が残っていること
- 初回の増築年月日が不明であること
- 所在地番が分筆・地番変更により数次にわたり変遷していること
- かわらか洋がわらかどちらか分からなかったので、屋根材の写真を提出し、屋根の種類の確認を求めたこと
そのうえで、
- 実務上の取扱いや登記先例を踏まえて、中間の増築登記を省略
- 最終の増築内容を基準として現況に合わせる登記
- 現在の所在地番および家屋番号へ変更する登記
が可能かどうかについても確認を行いました。
特に難しかった点…
さらに難しかった点として、登記簿上の所在地番と、実際に建物が存在する位置が大きくかけ離れていたことが挙げられます。
過去に数次にわたる分筆や行政区画の変更が行われており、その経緯をさかのぼって調査しなければ、現在の建物がどの地番に存在するのかをはっきりと特定することができませんでした。この点については、旧土地台帳、旧公図、電子化による移記謄本、さらに都税事務所での調査結果を突き合わせながら、建物の存在する位置と所在地番の関係を整理していきました。
結果とポイント
- 初回増築時の資料がなくても
- 現況、残存資料、公的資料（都税事務所調査）を総合
- 法務局と事前協議を行うことで
最終的に、建物表題部の変更登記を完了させています。
このように、資料が揃っていないケースでも、事案整理と事前相談が重要になります。
まずは状況を整理するところから
未登記建物の問題は、「知らなかった」「昔のことなので分からない」という事情が重なって起こります。
- いつ建てたのか
- 増築はしているか
- 相続・売却など、今後の予定はあるか
こうした点を一つずつ整理するだけでも、進むべき方向が見えてきます。
相談は、その整理を専門家と一緒に行うためのものです。いきなり結論を出す必要はありませんので、まずは状況確認から始めてみてください。
木村事務所では、相続登記や売買手続きが途中で止まらないよう、必要に応じて司法書士・不動産業者の方と連携しながら、建物の表示に関する登記の手続を進めています。