私道に接する土地の境界確定測量とセットバック【北区事例】
建築基準法42条2項道路・狭あい道路協議の事例（東京都北区）
都市部の住宅地では、前面道路が私道である土地や、道路幅員が4m未満の道路に接する土地も少なくありません。
このような土地では、境界確定測量とあわせて、建築基準法上の道路の扱いやセットバックの有無を整理することが重要になります。
今回は、東京都北区内の住宅地において、土地売却に伴う境界確定測量を行った事例をご紹介します。
北区で土地売却に伴う境界確定測量を行った事例
東京都北区内の住宅地にて、土地売却に伴う境界確定測量を行いました。
今回の案件は、不動産会社様が当事務所のホームページをご覧になり、「近くの土地家屋調査士に依頼したい」とご連絡をいただいたことがきっかけでした。
売主は不動産買取業者様で、将来的な再販売や建築計画を見据え、売却準備の一環として境界確定測量を行うことになりました。
都市部の土地売買では、境界が明確であることが取引の前提になることも多く、売却前の段階で境界状況を整理しておくことは非常に重要です。
今回の土地の状況
今回の土地の状況は次のとおりです。
・所在地：東京都北区〇〇町
・前面道路：私道
・道路幅員：4m未満
・道路境界確定：未実施
・目的：売却および将来的な建築計画
前面道路が私道の場合、公道とは異なり行政による道路境界確定が行われていないケースも少なくありません。
しかし実務上重要なのは、私道か公道かという点だけでもありません。
都市部の住宅地では道路幅員が4m未満の道路も多く、建築基準法上の道路の扱いを整理することが重要になります。
建築基準法42条2項道路とは
建築基準法では、原則として建物を建てる敷地は
幅員4m以上の道路に接していること
が必要とされています。
しかし、古くから形成された住宅地では4m未満の道路が数多く存在します。
このような道路については、建築基準法第42条第2項により、将来的に道路幅員を4m確保することを前提として建築を認める制度が設けられています。
これが一般的に
「42条2項道路（いわゆる二項道路）」
と呼ばれるものです。
二項道路ではセットバックが必要になる
42条2項道路に接する土地では、建物を建てる際に
道路中心線から2mの位置まで敷地を後退する
必要があります。
この後退のことを一般に
セットバック
と呼びます。
例えば道路幅員が3.6mの場合、4mに不足する0.4mを確保するため、道路中心線から2mの位置まで建物の敷地を後退させることになります。
その結果、土地の一部は建築物を建てることができない部分となります。
狭あい道路協議と後退ラインの確認
このような道路後退が必要な場合、自治体と
狭あい道路協議（狭あい協議）
を行い、
・道路中心線
・後退距離
・後退ライン
などを整理する必要があります。
前面道路が私道であっても、建築基準法上の二項道路である場合には、建築確認の前提として狭あい協議が必要となります。
そのため、
・前面道路が私道か公道か
・道路境界が確定しているか
という点を確認するだけでなく、
建築基準法上の道路の種別を確認すること
が重要になります。
建築計画で重要になる「後退ライン」
不動産売買の実務では、単に後退面積を把握するだけでなく、
建物配置に影響する後退ラインの位置
が重要になります。
特に、ご依頼主（不動産会社・買取業者）様にとっては、
・建物がどこまで建てられるのか
・建築計画上の建物配置のラインはどこか
・有効宅地面積はどれくらいか
といった点が、土地の価値や建築計画に大きく影響します。
そのため、境界確定測量とあわせて
・道路中心線
・後退ライン
・建築可能範囲
といった点を整理することが重要になります。
今回の案件でも、境界確認とあわせてこれらの点を確認しながら作業を進めました。
隣地との境界確認と調整
境界確定測量では、隣接土地所有者の皆様に立会いをお願いし、境界の位置を確認していきます。
今回の案件では、隣接地の一部において代理人として弁護士が関与しており、通常より丁寧な説明や資料整理が必要となる場面もありました。
境界確定測量では、関係者の理解を得ながら手続きを進めることが重要になります。
関係者との調整を行いながら境界確認を進め、最終的には問題なく境界確認を完了することができました。
売却前の境界確認が重要な理由
東京都北区のような都市部の土地では、
・境界標が見当たらない
・私道に接している
・道路幅員が4m未満
といった条件が重なることも少なくありません。
こうした場合、境界確定測量だけでなく、
・建築基準法上の道路の扱い
・セットバックの必要性
・建築計画への影響
などを整理しておくことが重要になります。
境界確定測量の詳しい内容については、こちらのページでも解説しています。
→ 境界確定測量とは
https://kim-gym.com/kakusoku/
売却の初期段階で状況を確認しておくことで、
・売却スケジュールを立てやすくなる
・買主への説明がしやすくなる
・取引トラブルを防げる
といったメリットがあります。
都市部では、私道に接する土地や道路幅員が4m未満の土地も多く、境界確定測量とあわせて建築基準法上の道路条件を整理する必要があるケースもあります。
売却や建替えを検討している土地について、境界や道路条件が気になる場合は、早めに状況を確認しておくことで取引や計画をスムーズに進めることができます。
北区で境界確定測量をご検討の方へ
当事務所では、東京都北区および周辺地域において
・境界確定測量
・現況測量
・分筆登記
・未登記建物の表示登記
などのご相談を承っております。
土地の売却や建替えを検討している際に
「境界は大丈夫だろうか？」
と感じた場合は、お気軽にご相談ください。
境界確定測量の詳しい流れについては、
「境界確定測量とは？基礎からわかりやすく解説」のページでも解説しています。
https://kim-gym.com/kakusoku/
