不動産の表示に関する登記についてご説明します。
不動産の登記には、取引対象となる不動産の物理的現況を公示する「表示に関する登記」と不動産の権利関係を公示する「権利に関する登記」があります。「権利に関する登記」には、新たに建築した建物の所有権を保存する登記、抵当権の設定・変更・消滅の登記、売買や相続を原因とする所有権移転登記等があり、これらは司法書士が専業としています。私たち土地家屋調査士は「表示に関する登記」の申請手続を担当します。
表示に関する登記は「報告的登記」と「創設的登記」に分かれており、報告的登記は不動産の物理的現況の変化に対応してなされるものとされ、所有者等に申請義務が課されています。不動産の登記の表題部に、不動産の所在・面積等の物理的現況が確実に登記されていることにより、取引の対象、権利の客体となる不動産が明確となり、これにより不動産取引の安全が守られるからです。
それでは、所有者等に申請義務が課されるとされる「報告的登記」についてどのようなものがあるか、例示的にご説明します。
土地の表題登記
新たに土地が生じたとき、無地番の土地の所有権を取得したときに１か月以内にしなければならないとされる登記
建物の表題登記
建物を新築したとき、未登記の建物の所有権を取得したときに１か月以内にしなければならないとされる登記
土地の滅失登記
海没等により土地が消滅したときに１か月以内にしなければならないとされる登記
建物の滅失登記
建物を取壊したり、焼失等により建物として利用できない状態になった場合に１か月以内にしなければならないとされる登記
土地及び建物の表題部の変更登記
土地及び建物の登記の表題部の登記事項に変更があった場合に１か月以内にしなければならないとされる登記で、土地の地目が変更した場合、建物がリフォーム等により面積や構造に変更があった場合等にこの登記を申請します。
土地及び建物の表題部の更正登記
土地及び建物の表題部の登記事項に初めから誤りがあった場合にする登記で、報告的登記の中でも例外的に申請義務が課されません。ただし例外の例外として、一筆の土地を数筆に分筆する登記において、分筆後の土地の面積の合計が分筆前の登記面積の表示と、公差の範囲を超えて異なってくる場合には、土地の地積を更正する登記を申請しなければならないとされています。
建物の合体の登記
数個の建物の間隙に増築工事を施して物理的に構造上１個の建物とした場合にする登記で、この場合は建物の物理的現況に大きな変更が伴うので所有者等に登記の申請義務が課されます。
次に、「創設的登記」ですが、これは所有者の意思に基づいて登記簿上の不動産の個数を変更する登記であり、所有者等に登記の申請義務は課されていませんが、共有者が数人いる場合に申請するときは、共有者の全員から申請しなければなりません。以下、例示的にご説明します。
土地の分筆登記
一筆の土地として登記されている土地を分筆して二筆以上の土地とする登記で、登記簿上の所有者及びその相続人等から申請することができるとされ、登記の申請は義務ではありません。ただし、農地の一部を建物の敷地として造成して建物を建築する等の場合には、土地の一部を分筆して地目を畑等から宅地等へと変更する「土地一部地目変更分筆登記」を申請しなければならないとされています。
建物の分割登記
登記簿上一個の建物として登記されている数棟の建物、たとえば、母屋（主である建物）と離れ（附属建物①）、納屋（附属建物②）等を、所有者の意思に基づいて別個独立の数個の建物とする登記です。
建物の区分登記
マンションや雑居ビルのように、大きな建物の一部分が構造上・利用上の独立性を有する場合には、その独立した部分を一個の建物として登記することができ、その場合にその建物はマンションや雑居ビルの一部を区分した区分建物とよばれます。このように一個の建物の全部または一部を区分して数個の区分建物とする場合にする登記です。
土地の合筆登記
別個の土地として登記されている数筆の土地を合筆して一筆の土地とする登記です。相互に接続していない土地、地目が異なる土地、所有者が異なる土地、賃借権や抵当権等の権利に関する登記がある土地の合筆登記は申請できない等、合筆登記には制限があります。まずはご相談ください。
建物の合併登記
別個の建物として登記されている数個の建物を、一方を他方の附属建物して登記することにより一個の建物とする登記です。こちらも所有者が異なる建物、賃借権や抵当権等の権利に関する登記がある建物の合併登記は申請できない等、合併登記には制限がありますので、まずはご相談ください。